11月15日，一场以“城市价值·地产财智·城市建设的创新模式及可持续发展”主题的第三届未来城市可持续发展论坛在广州琶洲保利世贸中心3号馆隆重举行。汇集了来自美英澳加、塞浦路斯、马来西亚等众多政企嘉宾、国内房地产企业、专家学者、媒体等300人，共同探讨“十八届三中全会”后的宏观经济和地产投资形势以及未来城市建设创新路径。

“本届论坛的召开正值刚刚闭幕的十八届三中全会之后，办得非常及时，意义极其重大。”未来城市可持续发展论坛组委会主任戴治国上午举行的开幕式上表示，未来20年，城市化仍是中国经济发展的主要动力源泉，而“环渤海城市群”、“长三角城市群”、“珠三角城市群”三大都市群的崛起将成为带动全国经济增长的“火车头”。广州作为珠三角城市群的核心，多年来经济发展势头良好，房地产稳定健康。但也出现了如交通、土地、水资源等制约城市发展因素，我们需要加强与国际城市之间的学习交流，共同搞好经济和人文环境，才能成为更具竞争力、更可持续发展的国际大都市，才能成为崛起的城市群中的脊梁。

当天下午，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌、住建部房地产政策研究中心主任秦虹到会，分别作了《当前经济形势与企业发展》、《新型城镇化及对房地产投资的影响》主题演讲，深度解读“十八届三中全会”后中国宏观经济走势与地产新形势，把握未来十年中国房地产发展趋势与投资策略，引发广泛关注。

据悉，未来城市可持续发展论坛是由中国市长协会、国家发改委宏观经济研究学会低碳研究中心及各地方政府联合指导，《房地产导刊》联合各地主流媒体发起，现逐步成为中国目前规格最高、影响最大的城市发展论坛，并对推动中国城市规划、运营与管理水平，吸纳更多品牌开发商参与城市建设开发，提升城市运营能力和房地产市场效率发挥了重要作用。

新型城镇化着力提高城镇化质量

住建部政策研究中心主任秦虹首先就新型城镇化进行解读。她认为，中国的城镇化是个大战略，在经济社会发展中具有重要战略地位，是全面建设小康社会目标的重要组成部分，并且是经济结构战略性调整的重要一环，另外，对房地产的影响有着举足轻重的作用。

在她看来，新型城镇化着力提高城镇化质量，主要体现在“一个核心，七个相关方面”。核心是以农业转移人口的市民化，七个相关方面则有：集约、高效的土地利用，城市群的科学布局，大中小城市和小城镇的协调发展、城镇发展与产业资源相适应，绿色、低碳、协调的城镇建设，智能化、以人为本的城市现代化管理，包括农业现代化在内的“四化”同步。

未来房产投资四大选择

谈到未来房地产投资方面，秦虹谈了四个体会：第一，注重城市群, 但不仅仅看规划；第二，城市分化, 但不仅仅是一二线城市；第三，投资空间大, 但不仅仅在住宅市场；第四，资本为王, 但不仅仅是间接融资。

以城市群为例，过去十年，中国的房地产投资额、销售额增加十倍，而今天的房地产市场已经出现分化的迹象，所以，未来的房地产的开发与投资，首要任务是研究需求。秦虹认为，所谓研究需求就是研究哪些地区产业较为密集，人口流入的密度大，就业人口增加，住房需求大，哪里便是未来房地产开发与投资的不二之选。

从目前来看，北上广深等一线城市成为主要的人口流入地区，2010年，全国迁移人口中有47%迁移到了经济前35个大城市，其中40%迁往北上广深，这些地区人口增长速度之快，导致住房需求压力大，出现房地产市场供求不平衡，房价自然上涨飞快。

新型城镇化将会是大中小城市与小城镇的协调统一发展，重视城市群的发展布局，城市格局将发生变化。秦虹表示，“城市群的发展不等同于过去那些独立的的新区开发与新城开发，而是以中心城市带动周边微城市发展为重点，同城化将整体改变中小城市的区位价值。”

以珠三角为例，城际轨道交通路网将周边小城市与大城市紧密连接，进行区域一体化建设，受到中心城市的辐射，同城化使得这些中小城市区位价值进一步提升。未来，在高房价的压力下，部分人口将会迁移至这些周边城市，加上轨道交通的便利，这些中小城市发展加速，城市群也就形成了，这有利于分散大城市中过于庞大的人口数量以及住房需求。

秦虹表示，就全国来说，城市群的发展导致城市网的形成，未来可以特别关注综合交通枢纽节点。

未来中国经济主要靠服务业

论坛上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌就十八届三中全会对中国经济政策的深远影响进行了深度解读。

他认为，我国经济正处在从接近10%的高速增长阶段，向7%左右的中速增长阶段转换的关键时期。增长阶段转换实质是增长动力的转换，是原有竞争优势逐渐削弱、竞争优势逐渐形成的过程。“未来中国经济主要靠服务业”。

在谈到当前企业转型升级面临的突出挑战时，余斌总结主要是突出的六大高成本问题，首先是劳动力成本过快增长，其次是资金成本过高，第三是土地成本过高，第四是流通成本偏高，第五是知识产权保护成本过高，第六是准入成本依然很高。

“宏观调控的基本思路是守住风险底线、以稳促进。在维持总需求基本稳定的前提下，着力深化体制改革，进一步激活、释放市场潜力与活力，有效防范和化解房地产泡沫、投融资平台债务等风险，切实降低企业运营成本，推动我国经济转型有序平稳进行。”余斌最后说。

当天下午还举行了“机遇与挑战——国际化下的地产新趋势”、“和而不同·设计创造价值”两大话题的互动论坛，中外著名房地产商、城市运营机构及设计精英着重探讨如何系统构建未来绿色之城与宜居空间，以及中国房企在城市建设中的角色、模式及责任。